PROSEDUR PENDAMPINGAN DALAM SISTEM PERADILAN ADMINISTRATIF

• Sistem Peradilan: Magistrate; pengadilan tata usaha negara; Keluarga; District (Pengadilan Negeri); supreme (Mahkamah Agung); Federal; Pengadilan Tinggi
• Semua negara memiliki "pengadilan Super" – untuk menangani berbagai macam masalah sipil, komersial dan Pribadi yang mempengaruhi orang biasa
• Contoh: bangunan, konstruksi, kehidupan bermasyarakat; Perencanaan; komersial; peninjau keputusan pemerintah dan pemberi lisensi; perwalian; kejuruan (disiplin)
• Penekanan pada aksesibilitas hukum; keadilan yang dapat di sederhanakan; keadilan yang dapat terjangkau; representasi diri
• Anggota umumnya dilatih secara legal, tetapi tidak menjadi sebuah persyaratan
• Anggota Peradilan dengan keahlian spesialis yang diperbantukan dalam pendampingan beberapa sesi (paruh waktu), misalnya bangunan, konstruksi, medis, insinyur, perencanaan
• Anggota dapat menginformasikan permasing-masing untuk (melakukan penelitian) dan menggunakan pengetahuan mereka sendiri, tetapi harus menyatakan hasil tersebut kepada para pihak
• Anggota memainkan peran aktif dalam pendampingan (quasi-inquisitorial)
• Aturan pembuktian tidak berlaku; percepatan penyelesaian sengketa
• Kebanyakan kasus yang dilakukan dengan mediasi – berakhir damai dengan persentase sekitar 70-80%
• Bahkan dengan eksperimen dengan proses baru - misalnya pembuktina oleh para ahli yang terjadi bersamaan di pengadilan; keputusan atau putusan yang dapat di lihat secara online
• Penilaian dalam 90 hari setelah putusan
• Banding: Mahkamah Agung dan pengadilan tinggi

(Mahkamah Konstitusi Indonesia: anggota Bertus de Villers (Profesor tambahan: Fakulstas Hukum Curtin))

Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris. Jika ingin dilakukan penjualan, maka SELURUH AHLI WARIS YANG LAIN HARUS HADIR UNTUK MEMBERIKAN PERSETUJUAN. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.

Jika ada pihak yang menjual tanah warisan tersebut tanpa persetujuan para ahli waris, para ahli waris dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hukum. Mengenai apakah Anda dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa yang Anda minta dalam petitum gugatan Anda dan bergantung pada putusan hakim.

           “Pewaris” adalah pihak yang mendapatkan warisan, yang kemudian selanjutnya disebut dengan ahli waris.

          Apabila terjadi jual beli tidak menyertakan sertifikat tanah yang sebenarnya sudah ada, serta belum ditandatanganinya surat jual beli oleh para ahli waris. Ini berarti jual beli tersebut sebenarnya belum terjadi karena belum ada tanda tangan dari para ahli waris sebagai bentuk kesepakatan. Dapat asumsikan juga bahwa tidak ada persetujuan dari ahli waris mengenai jual beli tanah warisan tersebut.

Perlu diketahui bahwa dalam jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana diatur dalamPasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut.

Dalam proses jual beli tersebut, menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. dalam bukunya Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan (hal. 17-21), sebagaimana kami sarikan, dalam transaksi jual beli tanah, PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut:

1.    Data Tanah:

a.    PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);

b.    Sertifikat Asli Tanah;

c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional);

d.    Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada);

e.    Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan.

2.    Data Penjual dan Pembeli:

a.    Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli;

b.    Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah;

c.    Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli.

Dibutuhkan data diri penjual karena pada dasarnya pihak yang dapat menjual suatu benda (menjual merupakan tindakan kepemilikan) adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut.

Hal senada juga ditegaskan Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal 69), yaitu bahwa eigendom (hak milik) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain.

Hal ini juga didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata(“KUHPer”), yang berbicara mengenai jual beli, yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual:

Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris sebagaimana diatur dalamPasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPer:

Pasal 833 ayat (1) KUHPer:

Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Pasal 832 ayat (1) KUHPer:

Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini.

Oleh karena itu, seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., dalam bukunya Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Waris (hal. 176-177), sebagaimana kami sarikan, mengatakan jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.

Jika jual beli tersebut telah terjadi dan tanpa tanda tangan para ahli warisnya sebagai pemiliknya (karena tidak ada persetujuan dari para ahli waris), maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya. Oleh karena itu, berdasarkanPasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.

Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertifikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah.

Langkah Hukum yang Dapat Diambil

Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPer, yang berbunyi:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut:

a.    Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);

b.    Perbuatan itu harus melawan hukum;

c.    Ada kerugian;

d.    Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;

e.    Ada kesalahan.

Yang termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum itu sendiri adalah perbuatan-perbuatan yang:

1.    Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;

2.    Melanggar hak subjektif orang lain;

3.    Melanggar kaidah tata susila;

4.  Bertentangan dengan asas kepatutan ketelitian serta sikap hati-hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.

Dalam hal ini, perbuatan orang yang menjual tanah para ahli waris tanpa persetujuan ahli waris merupakan perbuatan yang melanggar hak subjektif para ahli waris. Untuk dapat menggugat penjual tanah tersebut atas dasar perbuatan melawan hukum, Anda harus dapat membuktikan bahwa orang yang hendak digugat memenuhi semua unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana disebutkan di atas.

Hal ini didukung juga dengan adanya Pasal 834 KUHPer, yang memberikan hak kepada ahli waris untuk memajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik orang tersebut menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peninggalan tersebut. Hal ini disebut dengan hereditas petitio.

Mengenai apakah Anda dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa yang Anda minta dalam petitum gugatan Anda dan bergantung pada putusan hakim. Lebih lanjut, mengenai gugatan perdata (termasuk mengenai petitum.

Pasal 1365 KUHPer jo. Pasal 834 KUHPer telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan ganti rugi.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2.    Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

3.  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana telah diubah oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

4.    Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah oleh Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Langkah Aman Menjual Tanah Warisan

Setiap terjadi peristiwa kematian, dokumen yang harus dimiliki adalah:

1.      Surat Kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian; dan

2.      Surat Keterangan Waris (atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli warisnya), karena surat tersebut sebagai sumber utama dan pertama untuk menentukan mengenai siapa-siapa saja yang berhak mewaris. Lebih lanjut mengenai Pembagian Waris, dapat Anda baca di Keterangan Waris.

Terhadap harta warisan berupa tanah, para ahli waris dapat langsung menjualnya tanpa harus dilakukan balik nama atas sertifikatnya terlebih dahulu, walaupun pada proses di Kantor Pertanahan, tetap didahului dengan balik nama warisnya terlebih dahulu. Untuk itu, terlebih dahulu harus dibayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) warisnya.

Selanjutnya dilakukan proses jual beli seperti biasa. Mengenai dokumen-dokumen jual beli yang dibutuhkan antara lain:

1.    Data tanah, meliputi:

a.    Asli Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);

b.    Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama);

c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses Akta Jual Beli – “AJB”);

d.    Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada);

e.    Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan;

Catatan: poin a dan b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional.

2.    Data Penjual dan Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:

a.    Perorangan:

·         Copy KTP suami istri;

·         Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;

·         Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

b.    Perusahaan:

·         Copy KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili;

·         Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;

·         Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau Surat Pernyataan untuk menjual sebagian kecil asset.

c.    Dalam hal suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

·         Surat Keterangan Waris

-         Untuk pribumi: Surat Keterangan Waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat;

-         Untuk WNI keturunan: Surat Keterangan Waris dari Notaris.

·         Copy KTP seluruh ahli waris;

·         Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;

·         Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir);

·         Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Yang harus diingat, seluruh ahli waris harus hadir dan menandatangani AJB.Jika berhalangan, dapat memberikan kuasa tertulis kepada salah satu ahli waris lain, baik itu kuasa dalam bentuk akta notaris, maupun kuasa di bawah tangan, yang bermaterai cukup dan dilegalisasi oleh Notaris.

Dasar Hukum:

Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

PP No. 49 Tahun 2018 Tentang PPPK